Если в планах продавать свою недвижимость, то важным аспектом будет грамотная рыночная оценка.
Существует несколько видов оценки стоимости:
Ликвидационная — это при условии вынужденной продажи в короткие сроки.
Инвестиционная — оценка с целью получения дохода, чаще применяется в коммерческой недвижимости.
Кадастровая — определяется массовыми методами, регулируется государством.
Стоимость замещения — сколько понадобиться средств сейчас на создание аналогичного объекта с учетом износа.
Рыночная — наиболее вероятная оценка в целях сделки купли-продажи.
Первым этапом в оценке будет определение цели оценки и соответственно метод определения стоимости. Для целей продажи самая актуальная это рыночная оценка, например, опираясь на вот этот сайт можно узнать реальную цену двухкомнатных квартир в Перми.
Следующим шагом будет сбор документов и информации об объекте. Для оценки квартиры необходимы документы-основания собственности, технический паспорт или план, данные о доме (год ввода в эксплуатацию, год последнего капитально ремонта, материал перекрытий и стен), а также данные о самой квартире (состояние ремонта, площадь и количество жилых комнат, этаж, наличие встроенной мебели). Для частного дома еще важна информация о земельном участке, на котором он расположен. На публичной кадастровой карте можно найти данные о назначении земель (сельхоз. назначения, для индивидуального жилого строительства, для подсобного хозяйства).
После того, как данные собраны подбираются аналоги. Необходимо зайти на сайты о недвижимости, задать базовые параметры — район, вид объекта (сколько комнат в квартире), площадь. Исходя из предложенных объектов, выбрать самые похожие. Удобнее всего оформлять это таблицей, где в первом столбце указать параметры своей квартиры, а в 5 следующих 5 аналогов. Понятно, что идентичных объектов не будет, какой-то параметр будет различен в каждой. Основные параметры для оценки: площадь, состояние, наличие балкона или лоджии, этаж.
После того, как таблица заполнена, начинается творческая и субъективная работа. Каждому параметру в своей квартиру присваивается коэффициент. И, соответственно, каждому параметру аналогу тоже, но в большую или меньшую сторону, либо такой же. Например, состояние ремонта в объекте оценки хорошее, присваиваем 1,0. У первого аналога состояние хуже — ставим 0,8. У второго состояние без ремонта совсем — присваиваем 0,7. А третий объект с выполненным евро ремонтом — оцениваем в 1,2. Не стоит делать большие разницы в коэффициентах, ведь даже самый плохой и самый лучший объект все равно стоят своих денег за свою площадь. Далее путем перемножения всех коэффициентов каждой квартиры, получаем ее собственный показатель. Его умножаем на указанную стоимость в объявлении и делим на площадь объекта. Так получаем стоимость квадратного метра, учитывающий все параметры объекта.
Путем вычисления среднего арифметического всех цен квадратного метра каждого аналога, получаем одну цифру. Это наша стоимость квадратного метра, умножив ее на площадь, получим нашу стоимость. На этом расчет не закончен, стоит учесть 5% на торг. Ведь известный факт, что цена, выставляемая в рекламе всегда учитывает торг с реальным покупателем.
